Asta giudiziaria
Le aste giudiziarie in Germania godono tradizionalmente di una partecipazione ampia da parte di investitori privati, non sono mai state riservate ai soli operatori professionali. Gli offerenti ad una gara d’asta sono spesso piccoli risparmiatori che intendono acquistare un immobile da destinare alla propria abitazione principale.
Le gare d’asta avvengono sempre e solo con incanto.
Il valore di mercato, indicato nelle nostre offerte selezionate, viene stabilito da un perito nominato dal Tribunale. Tale perizia può essere visionata presso il Tribunale da tutti gli interessati. Il valore di mercato o di perizia non è vincolante né come offerta minima né come limite massimo; esso rappresenta solo il prezzo base indicativo. Qualora l’offerta massima al termine di una udienza di gara:
- è minore della metà del prezzo base: il Tribunale deve rifiutare l’aggiudicamento;
- non raggiunge i sette decimi del prezzo base: le parti interessate (creditore, proprietario) hanno il diritto di rifiutare l’offerta.
Dopo che già due udienze si sono concluse con il rifiuto dell’offerta massima per le contestazioni di cui sopra, non sussiste più un limite minimo di prezzo, durante l’udienza successiva.
L’importo di partenza per la gara d’asta viene comunicato all’inizio dell’udienza; esso è un altro rispetto al valore di perizia e viene calcolato in base a due componenti:
- diritti reali iscritti nel catasto, che vanno rilevati dal nuovo proprietario
- importo da pagare in denaro contanti, a saldo.
Quando all’inizio della gara d’asta venga evidenziato che sussistono diritti reali da rilevare come debito, l’offerta da inoltrare corrisponde solo all’importo da pagare ulteriormente a saldo, in denaro contante. La somma di questi due valori (diritto reale iscritto nei libri fondiari e offerta a saldo) rappresentano il valore totale del bene.
Ogni offerente deve essere legalmente in grado di volere e di agire e legittimarsi con un documento di identità. Qualora una comunità di persone voglia presentare un’offerta, devono tutte essere presenti e indicare la loro rispettiva quota di proprietà.
Il rappresentante legale di una società (di capitali o di persone), per legittimarsi, deve presentare anche una visura camerale autenticata, in originale. L’offerente che si vuole far rappresentare da terza persona deve firmare una procura speciale presso un notaio. Qualora tali documenti non siano in tedesco, va annessa una traduzione giurata.
L’udienza ha la durata di almeno trenta minuti, anche se in mancanza di offerenti. Essa si prolunga comunque fino a che non è stata presentata l’ultima offerta e il Presidente non ne dichiara espressamente la conclusione, pronunciando l’ordinanza di aggiudicamento ovvero predisponendo un nuovo incanto, a causa delle contestazioni di cui sopra. In generale, non è prevista una misura minima di aumento dell’offerta.
Alcune parti in causa, in particolare il creditore, hanno il diritto di chiedere ad ogni offerente un deposito cauzionale a garanzia della serietà dell’offerta. Tale cauzione deve ammontare almeno al 10 % del valore di mercato della perizia, e non deve essere minore delle spese di Tribunale, che vengono comunicate all’inizio dell’udienza. Essa va versata almeno tre giorni prima della data dell’udienza, altrimenti l’offerta può essere respinta; il versamento può essere effettuato per assegno bancario circolare, fideiussione bancaria, o bonifico a favore del Tribunale. La cauzione viene accreditata sull’importo che l’aggiudicatario deve pagare a saldo, e rimborsata agli altri offerenti.
Successivamente alla conclusione della gara di vendita all'incanto, non è piú possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei giorni successivi all'aggiudicazione.
L’aggiudicatario non ha garanzia sul bene acquisito; in particolare, il Tribunale non è responsabile per la correttezza e completezza delle informazioni contenute nella documentazione degli altri Uffici, per esempio fiscale, e neppure per la perizia. Il bene viene venduto nel suo stato di fatto anche se differenzia dai dati iscritti in catasto. L’aggiudicatario quindi rileva il bene a suo rischio e pericolo.
Il nuovo proprietario ha il diritto di disdire contratti di affitto o di appalto, alla prima scadenza utile prevista dalla legge, a partire dal momento dell’aggiudicamento. Nel caso di uso abitativo, deve dimostrare di avere giuste cause personali per subentrare nell’abitazione. Tale possibilità di disdetta rappresenta un diritto eccezionale, in seguito all’acquisto ad un’asta giudiziaria; trascorsi i termini, i contratti mantengono la loro validità e scadono alla data originariamente concordata. Il proprietario precedente, debitore, può essere sfrattato immediatamente, senza necessità di rispettare i termini di cui sopra.
L’aggiudicatario deve pagare la sua offerta entro la data del decreto di trasferimento, circa due mesi dopo l’udienza d’asta, anche tramite contratto di finanziamento. Nel caso in cui sussistano diritti reali iscritti in catasto, rilevati come debito, va pagato solo l’importo a saldo del prezzo complessivo. La documentazione dell’avvenuto pagamento va esibita al Tribunale. Qualora un pagamento venga effettuato dopo tale data, andrà restituito dal Tribunale all’aggiudicatario. Esso quindi deve effettuare il pagamento direttamente alle parti interessate e pagare in aggiunta ammende e spese, causate da tale ritardo.
All’importo offerto si applica un interesse del 4 % annuali, per il periodo che trascorre dall’udienza d’asta fino al giorno dell’avvenuto pagamento. Il calcolo preciso dei costi, diritti di Tribunale e degli interessi viene comunicato il giorno del decreto di trasferimento. Una eventuale differenza va subito versata. Per tali operazioni è possibile usufruire dello sportello di cassa contanti del Tribunale.
Il decreto di trasferimento rappresenta il titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e per il rilascio del bene a favore dell’aggiudicatario, come nuovo proprietario. Tale iscrizione può avvenire però solo dopo che:
- l’ordinanza di aggiudicamento a conclusione dell’udienza d’asta è passata in giudicato, cioè altre parti interessate non hanno inoltrato ricorso
- il pagamento è stato accreditato sul conto del Tribunale
- è stato emesso il decreto di trasferimento
- l’Ufficio del Fisco ha certificato l’avvenuto pagamento dell’imposta di registro (pari al 3,5 % sul valore complessivo del bene)
- l’aggiudicatario ha pagato le spese d’asta; qui di seguito un calcolo esemplare:
Valore del bene € Spese d’asta € Diritti di catasto € 50.000 228 132 100.000 878 432 500.000 1.478 807
A tali diritti si aggiunge un contributo del 10 % per spese di aggiornamento dei libri catastali. Fortunatamente, il passaggio di proprietà in seguito a un’asta giudiziaria viene effettuato senza atto notarile, con conseguente risparmio di notevoli costi.